吹田市 摂津市 北摂で注文住宅を建てるならオギ建設のスタッフです。
中古住宅を購入後、リノベーションで望みの土地環境に住みたいとご相談をいただくことが増えています。

一緒にリノベーションに適した住宅を探すことも増えてきました。

ここで問題になってくるのが、
リノベーションに適した中古住宅を探すのが難しいという問題ですよね。

劣化状況によってリノベーションに適しているのか？
過分に費用がかかってしまうのか？？
リノベーションに適した住宅かどうか？？？

実物を見ないと正直わからないのですが、
リノベーションをお考えの方へ、少しでも参考になればとこの記事をまとめました。
各物件は見ないとわからないということ前提で、リノベーションに適した住宅を少しでも見つけやすくなれば幸いです。

リノベーションに適した “工法” は？

戸建ての全てがリノベーションや大規模なリフォームができるわけではありません。
と言うのもリノベーションや大規模リフォームできない、もしくはしにくい工法というものがあります。

２×４（ツーバイフォー）やパネル工法

耐力壁の位置によって希望の間取りに変更することができない場合がある。
リフォームできると謳っている会社には構造計算をし直しをせずに引き渡すケースもありますのでご注意ください。

ユニット工法

工場でユニットをつくり現場にて組み立てる工法です。
工期が短く、人件費を削減できるなどのメリットも多い工法なのですが、型式認定と呼ばれる方法で当時の建築基準法をパスしているケースも多く、個別には個別にはの建物構造の安全性を検討をしていません。
そのため耐震性など性能があるかどうか調べることができないため、リノベーションには適していません。

（主なハウスメーカー）
積水ハウス、セキスイハイム、ヘーベルハウス、ダイワハウス、パナホーム、ミサワホームなど

効力を失った型式について｜国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000061.html

高度経済成長期の特例制度がここにもいまだ残っているように感じます。
今後、4号特例廃止など様々な特例が無くなっていくときにこのあたりの建てるためのだけの特例は変わっていくのかもしれませんね。

広さが適しているか？

注文住宅とリノベーションの時と違うのが、お家を探すときにかける時間も違います。注文住宅の場合は土地が見つかる前から建物の広さや暮らし方などをヒアリングしてお家づくりの広さを考えますが、リノベーションでは家探しが中心になって広さを十分に検討することができないかもしれません。

広すぎても狭すぎてもライフスタイルと違う広さだと使い勝手が悪いものです。
リノベーションで増築するにしても増築できる敷地がないといけません。

お家の広さが適しているか？
十分に検討いただけましたらと思います。

旧耐震もだけど、2000年以前も注意が必要

築年数もリノベーションで考えるときには重要になってきます。
特に2000年以前の建物の場合、完了検査を受けていないお家が多く、完了検査がでていても検査はずさんなものでした。

とある電鉄系の分譲住宅で完了検査済み証が役所書類にも発行されていることになっていましたが、残念ながらあるべき筋交いが1本もなかったということがありました。

築年数では新耐震基準となっていても信用ならないもの。
と言うのが2000年以前の建物です。（逆に2000年以降はある一定安心と言えます。）

なのでリノベーションを行う場合は耐震診断（補助制度あり）を受けて、耐震計画を作ったうえで耐震補強を行うようにしましょう。

擁壁状況

建物自体は大丈夫でも、地盤面が崩れてしまうと元も子もありません。
また新設時には擁壁の検査があるものの、つくられた後は建築士にその判断を任されてしまいます。
またその管理責任は所有者になることが多く、古い分譲地などで販売した会社が責任をとるといったことはありません。
（違法なものを除く）

擁壁の耐用年数は「30〜50年」と言われているので、リノベーションしようと考えているお家に擁壁がある場合はかなりの注意が必要です。

最も大事なのは現場の劣化状況の確認

不動産業を営んでおられる会社様が建物についての知識を持っているとは言い難いのが現状です。

その会社のルールで築年数が25年経っていれば古家付き売り土地で販売するようにと決まっている会社もあるのだそうです。

土地を探している場合はそれでもいいのですが、
リノベーションをして住みたいとお考えの場合は、古家付き土地の物件から探すこともすくないのではないでしょうか。

リノベーションしたらよい家になるのに、、と想像してしまうお家も少なくありません。
その建物の劣化状況やリノベーションを行ってどれぐらい性能を上げられるか。
吹田市、摂津市、北摂エリアでお探しならお気軽にご相談いただけましたらと思います。

リノベーションに適さないお家は正直に難しいとお伝えいたします。
建築の時に問題があとからあとから出てくるのは心苦しいので、、。

ほんと物件を決めてしまう前にご相談してください。