吹田市 摂津市 北摂で注文住宅を建てるならオギ建設のスタッフです。
中古住宅を購入後、リノベーションで望みの土地環境に住みたいとご相談をいただくことが増えています。

一緒にリノベーションに適した住宅を探すことも増えてきました。

ここで問題になってくるのが、
リノベーションに適した中古住宅を探すのが難しいという問題ですよね。

劣化状況によってリノベーションに適しているのか？
過分に費用がかかってしまうのか？？
リノベーションに適した住宅かどうか？？？

実物を見ないと正直わからないのですが、
リノベーションをお考えの方へ、少しでも参考になればとこの記事をまとめました。
各物件は見ないとわからないということ前提で、リノベーションに適した住宅を少しでも見つけやすくなれば幸いです。

リノベーションに適した “工法” は？

戸建ての全てがリノベーションや大規模なリフォームができるわけではありません。
と言うのもリノベーションや大規模リフォームできない、もしくはしにくい工法というものがあります。

２×４（ツーバイフォー）やパネル工法

耐力壁の位置によって希望の間取りに変更することができない場合がある。
リフォームできると謳っている会社には構造計算をし直しをせずに引き渡すケースもありますのでご注意ください。

ユニット工法

工場でユニットをつくり現場にて組み立てる工法です。
工期が短く、人件費を削減できるなどのメリットも多い工法なのですが、型式認定と呼ばれる方法で当時の建築基準法をパスしているケースも多く、個別には個別にはの建物構造の安全性を検討をしていません。
そのため耐震性など性能があるかどうか調べることができないため、リノベーションには適していません。

（主なハウスメーカー）
積水ハウス、セキスイハイム、ヘーベルハウス、ダイワハウス、パナホーム、ミサワホームなど

効力を失った型式について｜国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000061.html

高度経済成長期の特例制度がここにもいまだ残っているように感じます。
今後、4号特例廃止など様々な特例が無くなっていくときにこのあたりの建てるためのだけの特例は変わっていくのかもしれませんね。

広さが適しているか？

注文住宅とリノベーションの時と違うのが、お家を探すときにかける時間も違います。注文住宅の場合は土地が見つかる前から建物の広さや暮らし方などをヒアリングしてお家づくりの広さを考えますが、リノベーションでは家探しが中心になって広さを十分に検討することができないかもしれません。

広すぎても狭すぎてもライフスタイルと違う広さだと使い勝手が悪いものです。
リノベーションで増築するにしても増築できる敷地がないといけません。

お家の広さが適しているか？
十分に検討いただけましたらと思います。

旧耐震もだけど、2000年以前も注意が必要

築年数もリノベーションで考えるときには重要になってきます。
特に2000年以前の建物の場合、完了検査を受けていないお家が多く、完了検査がでていても検査はずさんなものでした。

とある電鉄系の分譲住宅で完了検査済み証が役所書類にも発行されていることになっていましたが、残念ながらあるべき筋交いが1本もなかったということがありました。

築年数では新耐震基準となっていても信用ならないもの。
と言うのが2000年以前の建物です。（逆に2000年以降はある一定安心と言えます。）

なのでリノベーションを行う場合は耐震診断（補助制度あり）を受けて、耐震計画を作ったうえで耐震補強を行うようにしましょう。

擁壁状況

建物自体は大丈夫でも、地盤面が崩れてしまうと元も子もありません。
また新設時には擁壁の検査があるものの、つくられた後は建築士にその判断を任されてしまいます。
またその管理責任は所有者になることが多く、古い分譲地などで販売した会社が責任をとるといったことはありません。
（違法なものを除く）

擁壁の耐用年数は「30〜50年」と言われているので、リノベーションしようと考えているお家に擁壁がある場合はかなりの注意が必要です。

最も大事なのは現場の劣化状況の確認

不動産業を営んでおられる会社様が建物についての知識を持っているとは言い難いのが現状です。

その会社のルールで築年数が25年経っていれば古家付き売り土地で販売するようにと決まっている会社もあるのだそうです。

土地を探している場合はそれでもいいのですが、
リノベーションをして住みたいとお考えの場合は、古家付き土地の物件から探すこともすくないのではないでしょうか。

リノベーションしたらよい家になるのに、、と想像してしまうお家も少なくありません。
その建物の劣化状況やリノベーションを行ってどれぐらい性能を上げられるか。
吹田市、摂津市、北摂エリアでお探しならお気軽にご相談いただけましたらと思います。

リノベーションに適さないお家は正直に難しいとお伝えいたします。
建築の時に問題があとからあとから出てくるのは心苦しいので、、。

ほんと物件を決めてしまう前にご相談してください。

吹田市 摂津市 北摂で注文住宅を建てるならオギ建設のスタッフです。
最近中古住宅を購入しリノベーションをお考えのお客様からのお問合せが増えています。土地価格が上がっていることもあり、住みたい街で中古住宅＋リフォームと言うのも選択肢になっているようです。

さて、そんな中古住宅ではいくつか注意が必要です。
1.劣化状況は必ず確認しましょう。
2.断熱性・省エネ性は足りていないかもしれない。

今回は特に1.劣化状況について中古住宅を購入する際に気を付けていただきたい点をまとめました。

中古住宅を買ってリフォームをお考えの方の参考になれば幸いです。

劣化状況は必ず確認しましょう

劣化状況はお家ごとにかなり差があります。築年によって一概に考えるのは危険。
購入しようと気になる物件は必ず劣化状況を確認するようにしましょう。

特に基本構造部分と呼ばれる部分に問題があると建物にとっては致命的になることもある部分なので注意が必要です。

※「基本構造部分」は、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、筋かい、床版、屋根版、梁（はり）、けたなど、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のこと

基礎のクラックを調べよう。

お家の外から基礎を見ると画像のような基礎を見つけられるかもしれません。
通気口周辺などは割れやすくなっているので注意して見てあげてください。

基礎の表面にはモルタル仕上げという薄いコンクリートのようなものが塗られています。モルタルは強度のためではなく美観上仕上げのために塗られているので、このモルタルが割れているだけならそれほど問題ではありません。

ただ、奥の基礎のコンクリート部分が割れていると中の配筋がさびてしまい、強度が下がってしまいます。

基礎クラックのある中古戸建を検討されている場合は、建築会社に状況を確認しましょう。

劣化状況によって最適な工法を提案します。

公共工事やマンションなどの大規模修繕などでもクラック対策として使用されているのがアラミド繊維をエポキシ樹脂で基礎のコンクリート表面に接着固定する方法があります。

劣化状況によって最適な工法が違うため、気に入った中古戸建に基礎のクラックがある場合はお気軽にご相談してください。

水の侵入による劣化を調べよう。

中古戸建によってもっとも問題になるのが水の侵入です。
つまり雨漏りです。

新築時から１０年以内に発生した保険事故発生部位の割合では93％が外壁・屋根からの雨漏りだそうです。

そのうち、
外壁面29.3%
外装開口部（窓まわり）25.7%
屋根22.4%
バルコニー15.9%

と意外かもしれませんが、屋根よりも外壁面や窓まわりなどからの雨漏りが多くなっています。
壁の中の雨水の侵入はわかりにくいにも関わらずです。この状態になっていることを考えると中古戸建を購入する際にも壁からの雨漏りがあるかもしれないとお考えいただく方がいいかもしれません。
雨によって構造部がスカスカに、、ということもあるかもしれません。

雨漏りの履歴や壁紙が変に剝がれていないか？
可能であれば住宅診断士さんに床下などを確認してもらった方がいいかもしれません。
また「雨漏りを発見した場合はどうするのか？」契約書にはどのように書かれるのか？十分に確認しておきましょう。

売り出されている中古戸建は売主さまのご希望で「雨漏りを発見した場合はどうするのか？」が決まっていることが一般的です。

中古戸建を購入する場合は、十分な検討を

一般の方が売主になっている場合、建物の問題について若干なあなあになっているのが一般的です。
契約書に書いてあってもその通りに履行されない。などのトラブルは発生していることが多く、多くの不動産取引の場合「売主は責任をとらない」という買主負担になっているケースも多くあります。

建物については土地の２の次となることも多い不動産取引ではある程度仕方のないことかもしれませんが、住宅の取得費用に直接関係をすることのため、十分に検討する必要があります。

どれぐらいの修理費用が必要なのか？

吹田市、摂津市、北摂エリアで中古戸建を検討されているお客様はお気軽にご相談してください。

吹田市 摂津市 北摂で注文住宅を建てるならオギ建設のスタッフです。
昨年末に全面リフォームを行ったマンションの所有者様より、補助金が出るなら窓のリフォームをしたいとのご相談を受けてすべての窓にインプラスを取付させていただきました。

掃き出し窓の内窓取り付け

腰窓の内窓取り付け前

腰窓の内窓取り付け後

小窓の内窓取り付け

内窓設置で暮らしが変わった。

既存の窓はアルミ＋単板ガラス。
サッシ部分が細く、ガラス面が大きいことが良いサッシだと言われた時代がありました。その方が意匠的に優れていて空間的に明るく見えるというメリットも。
ただ、断熱性不足により寒く結露もしやすい窓です。
エアコンを全力でまわしつづけてもなお、朝晩は足元から寒かったそうです。

内窓の取り付けによってエアコンの使用を抑えることができ、足元の寒さもかなり軽減したそうです。

インプラス製品ページ｜LIXIL

https://www.lixil.co.jp/lineup/window/inplus/

１分で簡単シミュレーション！内窓設置 省エネ・補助金シミュレーション

内窓設置には先進リノベ補助金が対象になっています。

• ・内窓設置のリフォーム費用はいくらだろう？
• ・実際どれぐらい補助金がでるのか？
• ・冷暖房費がどれぐらいが削減できるのか？

このシミュレーションではそんなことがわかります。

①まずはシミュレーションSTARTから

②設置検討エリアを選択

③お住まいのタイプ・種類を選択

④窓のリフォームする場所を選択

⑤窓種類・窓枚数を選択

⑥シミュレーション結果

・アルミサッシ＋単板ガラス
・省エネルギー基準地域区分「6地域」
で想定での冷暖房削減効果です。

２０年足らずで冷暖房費で元が取れる内窓設置
今回の補助金を受け取ることができれば１０年足らずに元が取れるようになります。

先進リノベ補助金はかなり好評で想定よりも早く予算終了の可能性があります。お早めにご検討ください。

また親御さんのご実家が吹田や摂津、北摂エリアでしたらオギ建設にご相談してください。ご実家は断熱不足の可能性があります。

お見積り時に
・断熱不足によるヒートショックの心配があること。
・どれぐらい快適になるのかサーモでの紹介
など、しっかりとご説明をさせていただきます。

ご実家の断熱工事もお気軽にご相談してください。

吹田市 摂津市 北摂で注文住宅を建てるならオギ建設のスタッフです。
とある工務店の社長さまが弊社建築現場にいらしていただきました。

その際に話題になったのが、
「高気密だと閉塞感がある。」という情報が世の中にはまだまだあるということ。
どう表現すれば、わかってもらえるのか？

一般のお客様もわかりにくい点ということは理解できますが、
建築会社やハウスメーカーの営業までも「高気密だと閉塞感がある。」といったことをいう人がいます。

今回は改めて換気と気密の関係についてご紹介していきます。

換気と気密の住み心地への影響について

気密をあまりとらない方が自然な換気ができる。という間違った考えが世の中にあるのは、気密が換気に影響するということがあまり認知されていないためかもしれません。

古民家のように床材を剥がせば、そこは外とつながる床下のような家（超低気密な家）であれば、自然な換気も十分にできていますが、気密性がある程度あるアルミサッシにべた基礎の現代の家であればある程度の気密がとれてしまいます。
その場合発生するのは計画換気がうまくいかずに、部屋の一部に空気の通り道ができて一部は換気し、残ったところは換気を十分に行えないということが起きてしまいます。

ハウスメーカーの気密性

高断熱・高気密に対応するハウスメーカー等のQ値、UA値、C値の一覧 https://www.2x6satoru.com/article/442969288.html

少し前のデータになりますが、有名家垢ブロガーさんであるさとるパパの住宅論に掲載されているデータです。

さとるパパの住宅論は工学系のさとるパパが自宅を建てる際に試行錯誤して得た見解を共有してくださっている素敵なサイトです。

住宅の専門家ではないとおっしゃられていますが、すごく勉強されていてかつ、お施主様目線での住宅の疑問を視点はすごく勉強させていただいています。

にもあるようにHMでもC値にこだわりを持っている会社は少ないと言えるかもしれません。建築部隊ではあまりこだわっていないため、営業は高気密はあまりしない方がいいと流布してしまうのも起きてしまうのでしょう。

気密が0.5以下㎠／㎡を超えると換気効率は上記のレベルになり、すき間から入った空気は換気口への流れができてしまい、部屋の換気としては不十分になってしまいます。

換気効率の模型実験

実際にご覧いただけると気密が低いと空気の流れが悪くなっていることがわかります。

https://www.biz-lixil.com/tv/play.php?id=5217964284001&_ga=2.210355152.474191526.1675561093-1898321429.1664694759

オギ建設の気密0.5以下㎠／㎡　直近3年平均　実績値0.3以下㎠／㎡

換気が不十分な部屋で暮らすことは健康被害がつながってしまうことも。
換気不足によって室内で発生する二酸化炭素の量が増えたり、汚れた空気で暮らすことに、人は飲食物の１０倍以上の空気を身体に取り込んでいます。

換気が足りているか？室内の空気質は問題ないか？
ともに見えない空気のことですが、健康に重大な影響がある点としてしっかりと確認する必要があるように思います。
換気システムが悪いのではなく、気密が悪く換気しないこともあるということ。

さとるパパの言葉を引用させていただくと
「法的に問題ない住宅性能と、望ましい住宅性能の水準は別物です。」

目に見えないものだからこそ、気密の数値から住み心地を考えていただけたらと思います。

せっかくの第1種の熱交換換気システムがC値2.0㎠／㎡だと30％しか吸気せず、残り70％は隙間から空気を入れることになり、フィルターも通さずに空気が入ってきてしまいます。
もちろん、冬は冷たい空気のまま、夏は暑い空気のまま すき間から70％吸い込みます。
その分、冷暖房費は高くつきますし、足元は寒くなります。

住み心地と毎月の光熱費負担軽減にこだわりたいなら本当の高気密を選ぶことをお勧めします。

オギ建設の気密0.5以下㎠／㎡　直近3年平均　実績値0.3以下㎠／㎡です。
ZEHを超える断熱性能である断熱等級6を標準仕様ですから安心してほんとうの高気密高断熱の家を提供できます。

デザイン性の高い住宅は高い性能の上にこそ、成り立つと考えています。
吹田市、摂津市、北摂エリアでのお家づくりならばオギ建設へお気軽にお問合せください。

本当に良い家を建てましょう。